近一段時(shí)間以來，有關(guān)房價(jià)與地價(jià)、房價(jià)與土地供應(yīng)的論爭非常激烈，甚至出現(xiàn)了針鋒相對的局面。下面筆者就一些相關(guān)問題談一下個(gè)人觀點(diǎn)。
一、房價(jià)與地價(jià)
   (一)房價(jià)與成本
土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系之前，首先應(yīng)該探討房價(jià)與一般性成本的關(guān)系。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房價(jià)的形成是極其復(fù)雜的。有房地產(chǎn)本身的因素，如區(qū)位、環(huán)境、樓盤品質(zhì)等等；有房地產(chǎn)以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負(fù)高低、投資和交易成本等等。有經(jīng)濟(jì)的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關(guān)系。
供求關(guān)系的不斷變化導(dǎo)致市場價(jià)格的不斷變化，形成新的均衡價(jià)格。在價(jià)格的形成機(jī)制中，成本起著很重要的作用。對開發(fā)商來說，只有價(jià)格高于成本才有利可圖。即使某個(gè)開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目上虧本，總體上他也會在其它項(xiàng)目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發(fā)商虧損破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)也會贏利，否則整個(gè)行業(yè)就會萎縮，連基本的簡單再生產(chǎn)都維持不了。因此，成本是決定價(jià)格的基本因素。但這并不意味著任何開發(fā)商都可以以自己的成本定價(jià)。一方面，成本是通過影響供求關(guān)系來影響價(jià)格的。如果成本高于市場價(jià)格，供應(yīng)就會減少，直至供不應(yīng)求而價(jià)格回升。如果成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，就會有新的投資人加入，導(dǎo)致供應(yīng)增加，價(jià)格降低。同時(shí)對土地的需求增加，進(jìn)而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價(jià)格，指的是全行業(yè)的社會平均成本。在房價(jià)不變的條件下，以平均成本生產(chǎn)的開發(fā)商，可以獲得平均利潤；低于平均成本生產(chǎn)的開發(fā)商，可以獲得超額利潤，如過去以協(xié)議出讓獲得土地的開發(fā)商；高于平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發(fā)商都會同時(shí)考慮未來房價(jià)和開發(fā)成本兩個(gè)方面(當(dāng)然也會考慮其它因素)來決定是否投資。
(二)地價(jià)在房價(jià)形成中的作用
當(dāng)前對房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系，有兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種是“成本推動論”，認(rèn)為地價(jià)上漲推動了房價(jià)上漲。一種是“需求帶動論”，認(rèn)為房價(jià)上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價(jià)上升。這兩種觀點(diǎn)都是不全面的。房價(jià)和地價(jià)往往是互為因果的，關(guān)鍵是從哪個(gè)角度來看。房價(jià)在上漲過程中存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲→開發(fā)成本增加→房價(jià)上漲→預(yù)期房價(jià)上漲→開發(fā)商增加投資→地價(jià)上漲，這樣就形成了一個(gè)價(jià)格循環(huán)機(jī)制。在這一過程的前一階段，是地價(jià)上漲引起了房價(jià)上漲，而在后一階段，是房價(jià)引起了地價(jià)上漲。倘若不能全面地看待這一現(xiàn)象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。由于影響房價(jià)和地價(jià)的因素非常復(fù)雜，價(jià)格循環(huán)機(jī)制的任一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進(jìn)而牽動其它環(huán)節(jié)。譬如由于對征地拆遷補(bǔ)償增加，引起地價(jià)上漲；建材成本增加，可能引起房價(jià)上漲；市場的投機(jī)行為，引起房價(jià)預(yù)期上漲；政策鼓勵或市場預(yù)期，引起房地產(chǎn)開發(fā)投資增加等等。需要指出的是，這個(gè)循環(huán)機(jī)制不會無限制的單向發(fā)展，因?yàn)槊恳粋€(gè)環(huán)節(jié)都是受約束的，隨時(shí)會被外力修正，否則就會形成房地產(chǎn)泡沫。比如，房價(jià)上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預(yù)期隨時(shí)會變化，不可能總是看漲；開發(fā)商投資會受到宏觀調(diào)控的制約；土地購置量會受到土地供應(yīng)計(jì)劃和土地規(guī)劃的制約等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均價(jià)格增長了11.3%，高于全國平均房價(jià)增長10.3%的水平”為依據(jù)，推論“2005年上半年全國土地招拍掛價(jià)格的漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的增幅”，進(jìn)而證明土地價(jià)格高漲推動房價(jià)上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數(shù)據(jù)來源不同。該觀點(diǎn)引用的土地價(jià)格數(shù)據(jù)來源于國土資源部，房價(jià)數(shù)據(jù)則不知來源于何處。不同的數(shù)據(jù)來源，其統(tǒng)計(jì)部門、統(tǒng)計(jì)方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數(shù)據(jù)口徑不同。土地平均價(jià)格是土地出讓價(jià)格的平均值，包括了協(xié)議出讓價(jià)格和招拍掛出讓價(jià)格；而且這里的土地也不僅指房地產(chǎn)用地，還有其它行業(yè)的用地。全國平均房價(jià)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象，其中又包含經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，而經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的。兩者的統(tǒng)計(jì)口徑不同，又怎能比較呢？
即使數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計(jì)口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價(jià)是高地價(jià)推動的結(jié)論。從成本角度考慮，房價(jià)的漲幅等于房價(jià)各構(gòu)成部分漲幅的加權(quán)和。因此，某項(xiàng)成本對房價(jià)的影響程度，一是取決于該因素在房價(jià)中的比例，也就是該因素對房價(jià)的影響權(quán)重；二是取決于該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價(jià)的主要因素。僅僅因?yàn)橥恋氐纳蠞q幅度高于房價(jià)的上漲幅度，就認(rèn)為地價(jià)推高了房價(jià)的觀點(diǎn)是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重也很大，其對房價(jià)的影響是不能忽略的。
地價(jià)對房價(jià)的影響要具體進(jìn)行分析。我們常說的“地價(jià)”，有“毛地價(jià)”和“熟地價(jià)”之分,其內(nèi)涵是不同的。毛地價(jià)是指政府收取的土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。熟地價(jià)是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，符合通平條件可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。協(xié)議出讓的地價(jià)一般是毛地價(jià)，而招拍掛的地價(jià)多是熟地價(jià)(包括生地熟賣的情形)，所以協(xié)議出讓和招拍掛出讓的價(jià)格不能直接對比。嚴(yán)格的說，熟地價(jià)中的征地拆遷費(fèi)用，并不是真正的地價(jià)，雖然其常被統(tǒng)計(jì)為土地的取得成本。這兩年，征地費(fèi)用和拆遷費(fèi)用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協(xié)議出讓是無關(guān)的。隨著國家嚴(yán)格保護(hù)被拆遷居民和被征地農(nóng)民利益政策的嚴(yán)格執(zhí)行，征地拆遷成本還將進(jìn)一步上升。
更重要的是，熟地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于毛地價(jià)，由此導(dǎo)致的成本權(quán)重差異很大，對房價(jià)的影響迥然不同。根據(jù)北京市國土局的統(tǒng)計(jì)，以北京市朝陽區(qū)為例，2002年居住用地毛地價(jià)平均值為644元/平方米，熟地價(jià)均值為2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新開發(fā)區(qū)普通住宅的成本價(jià)格中，地價(jià)款只占到9%，征地拆遷費(fèi)要占到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區(qū)開發(fā)建設(shè)成本中，地價(jià)款只占到11.03%，征地拆遷費(fèi)要占到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費(fèi)等其它土地開發(fā)費(fèi)用。毛地價(jià)和熟地價(jià)的價(jià)差如此之大，可見不加區(qū)別地推論地價(jià)上漲對房價(jià)的影響是不科學(xué)的。
那么，真正的“地價(jià)”的上漲對房價(jià)造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會估價(jià)專業(yè)委員會和北京土地學(xué)會估價(jià)專業(yè)委員會所做的研究表明：樓面毛地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格之間呈現(xiàn)為一定的正相關(guān)關(guān)系，樓面毛地價(jià)高的項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價(jià)并不是房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素，因?yàn)槠湓诜績r(jià)中的比重不足10%。所以說，地價(jià)肯定會影響到房價(jià)，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那么高。
即使地價(jià)上升，在需求既定的條件下，房價(jià)也不一定會上升(其它成本上升也是如此)。房價(jià)是由成本和利潤共同構(gòu)成的，如果開發(fā)商壓縮了利潤，則房價(jià)漲幅依然可能會小于各成本的漲幅。開發(fā)商當(dāng)然不會輕易壓縮利潤。但是如果市場不能承受高房價(jià)之重，房地產(chǎn)商的高成本自然也就無法轉(zhuǎn)移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。
二、地價(jià)與土地供應(yīng)
影響地價(jià)的因素很多，包括一般的因素，如經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、人口因素和國際因素，還包括區(qū)域因素和土地的個(gè)別因素。當(dāng)前引起爭議的主要是土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式。在假定其它因素不變的條件下，我們重點(diǎn)討論一下這兩個(gè)問題。
(一)地價(jià)與土地供應(yīng)量
從理論上講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。在其它因素不變的情況下，土地供應(yīng)量減少，地價(jià)肯定是會上升的。隨著人口的增加，土地供應(yīng)量相對減少。因此在較長一個(gè)時(shí)期，地價(jià)有逐步上升的趨勢，而且這個(gè)趨勢是和土地供應(yīng)方式無關(guān)的。
但是就近期而言，土地供應(yīng)量并沒有大幅度減少。2004年由于國辦發(fā)20號明電提出“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的要求，全國各地土地征占用數(shù)量有所減少，出現(xiàn)了“土地緊縮”。但是主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的國有土地出讓基本上沒有受到“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的影響，反而由于“8.31”大限，必須辦完協(xié)議出讓的歷史遺留項(xiàng)目，一些地區(qū)還呈現(xiàn)了大幅度增長的趨勢。一些地區(qū)為了平抑房價(jià)，明顯增加了土地供應(yīng)量。
所謂的“土地緊縮”，實(shí)際上是清理整頓土地市場，清理開發(fā)區(qū)，嚴(yán)格保護(hù)耕地，防止濫占濫用耕地，而不是壓縮保障社會經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的合理用地。政府的土地政策是“有保有壓”，對符合老百姓利益的普通住宅用地、重點(diǎn)項(xiàng)目用地保證供應(yīng)，而對豪華住宅等項(xiàng)目用地堅(jiān)決壓縮。
(二)地價(jià)與土地供應(yīng)方式
土地市場的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌，對地價(jià)的形成有一定的影響。一般來說，協(xié)議方式形成的價(jià)格最低。這里面原因很多，一是開發(fā)商與原用地方、政府各相關(guān)部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，一旦某開發(fā)商和有關(guān)各方達(dá)成協(xié)議，其他開發(fā)商就很難介入；二是原有的出讓程序難以形成競爭機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)和規(guī)劃從一開始就確定了開發(fā)商，即使沒有簽訂出讓合同，辦理出讓手續(xù)，其他開發(fā)商也無從染指；三是政府協(xié)議出讓的價(jià)格一般是以基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，雖然會適當(dāng)參照市場行情，但基本上變化不大。在招標(biāo)模式中，中標(biāo)人要滿足很多條件，如行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績、付款方式和進(jìn)度、開發(fā)方案以及其它技術(shù)經(jīng)濟(jì)因素。只有綜合評分最高的開發(fā)商才能成為中標(biāo)人。由于價(jià)格只是評判的因素之一，當(dāng)然就不一定是出價(jià)高者得到地塊。拍賣的形式大家都很熟悉，因?yàn)榻鼛啄陙砣珖恋厥袌雠e行的幾次拍賣，成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了各地土地交易的最高價(jià)。實(shí)際上拍賣方式在各種出讓方式中所占比例很少。掛牌方式遵循的游戲規(guī)則也是價(jià)高者得。在招標(biāo)和拍賣方式中，都要求競買人至少是2～3個(gè)，而掛牌則不受競買人數(shù)的限制。如果僅有一家開發(fā)商競價(jià)，超過底價(jià)既可摘牌。如果有多家開發(fā)商競價(jià)，則會在最后以拍賣競價(jià)的方式確定競得人。掛牌有較長一段的出價(jià)時(shí)間，開發(fā)商有充分的選擇機(jī)會。與招標(biāo)、拍賣相比，掛牌有很多的優(yōu)勢，因此得到了廣泛地運(yùn)用。
出讓方式對地價(jià)的高低有一定的影響，這種影響是有條件的，不是絕對的，也不是長期的。從現(xiàn)象上看，招拍掛形成的地價(jià)要高于協(xié)議出讓的地價(jià)，由此一些人士把高地價(jià)歸罪于招拍掛。如前所述，由于協(xié)議價(jià)多是毛地價(jià)，招拍掛的多是熟地價(jià)，因此不能簡單的對比。該觀點(diǎn)的邏輯首先是基于協(xié)議價(jià)格是合理的，超過合理價(jià)格自然是不合理的。問題是協(xié)議價(jià)格是合理的嗎？由于協(xié)議過程中沒有形成完全競爭，協(xié)議價(jià)格長期低于市場的真實(shí)價(jià)格。由此又給了一些投機(jī)分子巨大的炒作空間。一些開發(fā)商以協(xié)議方式拿到土地之后，轉(zhuǎn)手倒賣，牟取暴利。有些甚至倒賣批文，辦一套審批手續(xù)，就加一道價(jià)格。真正的開發(fā)商最后拿到土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了協(xié)議地價(jià)。甚至，有一些開發(fā)商，過去通過協(xié)議出讓獲得了暴利，卻又反過來指責(zé)這是招拍掛的問題。
以表面的協(xié)議價(jià)格為基準(zhǔn)，拿土地交易市場形成的價(jià)格和其比較，當(dāng)然會得出價(jià)格過高的結(jié)論。即使拋開協(xié)議出讓不談，僅就招拍掛本身而言，也不是形成高價(jià)的根源。因?yàn)檎袠?biāo)是按照綜合得分評定的。拍賣所占的比例并不高，不會全面提升土地市場價(jià)格。而且說拍賣一定會形成高價(jià)是極大的誤解。拍賣不是賭博，土地交易市場不是賭場，開發(fā)商也不是賭徒。絕大多數(shù)開發(fā)商是理性的，他們不會惡性競爭，盲目出價(jià)。否則，就不會出現(xiàn)流拍了。掛牌更不會絕對形成高價(jià)。在北京市土地交易市場掛牌的地塊，絕大多數(shù)是以底價(jià)成交。其它的地塊既有以最后競價(jià)成交，也有無人競買導(dǎo)致“流掛”的。就以2004年9月29日的5幅掛牌地塊為例。5塊地的掛牌底價(jià)、成交價(jià)、增長幅度分別是77386.5萬元、77886.5萬元，1.3%；3942.4萬元、4860萬元、23%；92270.712萬元、93400萬元、1.2%；94004.74萬元、117500萬元、25%；100862萬元、100862萬元、0。熱點(diǎn)地塊開發(fā)商輪番出價(jià)，增幅高至25%，冷門地塊少人問津，僅以底價(jià)成交。可見在掛牌競價(jià)中，成交與否以及價(jià)格高低，完全是由市場說了算。
無論是協(xié)議出讓，還是招拍掛，都是土地市場中的資源配置方式，也可以說是一種形式。從對地價(jià)和房價(jià)影響的角度看，形式畢竟是形式，不會從本質(zhì)上改變土地市場中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價(jià)和房價(jià)的高低。
綜上所述，作為房價(jià)成本組成部分的土地成本，其對房價(jià)的影響是不能忽視的。但是，我們不能混淆土地成本和真實(shí)地價(jià)對房價(jià)的影響。房價(jià)和地價(jià)往往是互為因果的關(guān)系，當(dāng)前高房價(jià)的形成決不是地價(jià)造成的，更不是招拍掛造成的。從一方面來講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。中長期而言，土地資源是稀缺的，但是就近期而言，土地供應(yīng)量并沒有大幅度減少。不同的出讓方式對地價(jià)的形成有一定的影響，但是并沒有改變基本的供求形勢，不是決定地價(jià)和房價(jià)的根本因素。