分析稱，限價(jià)政策效果有限，調(diào)控難度增加

近日，各大房企紛紛發(fā)布上半年業(yè)績(jī)，業(yè)績(jī)前十的房企中超過(guò)半數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)呈上漲之勢(shì)。盡管許多城市3月底發(fā)布了包括“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則，北京甚至一直執(zhí)行著嚴(yán)厲的“預(yù)售監(jiān)管”政策。但目前來(lái)看，這些限價(jià)政策未能阻止房企漲價(jià)入市的信心。

上半年業(yè)績(jī)顯示，銷(xiāo)售金額和面積分別居于首位的是萬(wàn)科和恒大。萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售金額達(dá)到830億元，同比增幅為33%，銷(xiāo)售面積為721萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。而恒大銷(xiāo)售面積729萬(wàn)平方米，同比增加26%，銷(xiāo)售金額為482億元，同比增加38%。

業(yè)績(jī)前十位的房企中包括了萬(wàn)科、保利、中海、恒大在內(nèi)的這十家大型企業(yè)。其中僅有綠地、保利、中海及萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內(nèi)，其余房企售價(jià)均為上揚(yáng)之勢(shì)。

今年一季度這些房企業(yè)績(jī)?cè)憩F(xiàn)不俗，隨后幾個(gè)月并沒(méi)有習(xí)慣性地進(jìn)入銷(xiāo)售瓶頸，反倒在地方調(diào)控政策逐步落實(shí)的背景下逆勢(shì)而上。3月份樓市“國(guó)五條”出臺(tái)之后，包括萬(wàn)科、保利、金地、招商在內(nèi)的一線房企在2012年業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上，紛紛上調(diào)了2013年全年銷(xiāo)售目標(biāo)，且平均上調(diào)幅度為12.8%。

另一方面，今年3月份包括北上深廣一線城市在內(nèi)的全國(guó)主要城市均發(fā)布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。其中，北京版細(xì)則被認(rèn)為最為嚴(yán)厲，要求2013年“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格”。

為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市在上半年一度執(zhí)行嚴(yán)厲的“預(yù)售監(jiān)管”政策，如果房企的預(yù)售價(jià)格高于此前同類(lèi)型產(chǎn)品的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，將無(wú)法獲取預(yù)售許可證。這被業(yè)界解讀為，是從預(yù)售的環(huán)節(jié)防止房企漲價(jià)入市，以達(dá)到整體控制房?jī)r(jià)的目的。

盡管如此，北京的限價(jià)令亦未能有效阻擋房?jī)r(jià)上漲。第一太平戴維斯指出，盡管限購(gòu)政策愈發(fā)嚴(yán)厲，2013年4月至5月新建住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)提高2.7%。因北京市為控制平均售價(jià)而對(duì)高價(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可進(jìn)行限制，預(yù)計(jì)2013年下半年一手住宅市場(chǎng)高端項(xiàng)目的供給量將受到抑制，使得成交量減少但價(jià)格還會(huì)上漲。

CRIC研究中心分析師范宏華告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)(微博)》記者，上半年銷(xiāo)售均價(jià)上漲企業(yè)無(wú)一例外地增加了一線城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售比例，并順應(yīng)著年初開(kāi)始一線城市改善需求高速釋放的熱潮，加大了一線城市的布局步伐。而均價(jià)上漲較快的綠城、萬(wàn)科、恒大等企業(yè)，其熱銷(xiāo)項(xiàng)目主要位于一二線城市，這三家企業(yè)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目平均每月均價(jià)漲幅度約為7%，相對(duì)年初均價(jià)漲幅則達(dá)到了26.7%。其中，漲幅最大的綠城上半年成交均價(jià)達(dá)到20963元/平方米，同比增幅為29%。此外，萬(wàn)科、恒大、碧桂園及華潤(rùn)的銷(xiāo)售均價(jià)漲幅均在10%左右。

范宏華認(rèn)為，4月至今全國(guó)一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，北上廣三地連續(xù)出現(xiàn)“地王”及高溢價(jià)地塊的成交，對(duì)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使得企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)普遍上升。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看，由于國(guó)五條落實(shí)力度較弱，大部分城市市場(chǎng)依然延續(xù)之前的勢(shì)頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，房?jī)r(jià)依然處于慣性上漲中。“在如此背景下，未來(lái)一二線城市的房?jī)r(jià)易漲難跌，特別是標(biāo)桿房企繼續(xù)集中布局一二線城市，整體上漲趨勢(shì)領(lǐng)先市場(chǎng)，在這種情況下樓市調(diào)控的難度也會(huì)明顯增加”。