過去的十年，對于中國老百姓來說，最重要、最揪心的兩個字，非“房子”莫屬。新的十年，人們還要這么過嗎？

11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）公布。這一對未來五年和十年的中國有著關鍵作用的文件，涉及房地產主要是三點：房產數據統(tǒng)一平臺，房產稅，以及土地制度改革。

實際上，“建立全社會房產、信用等基礎數據統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”和“加快房地產稅立法并適時推進改革”，前者是后者的條件，這兩條都在論述房產稅。而土地改革方面，最關鍵的語句是“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。

多位專家向騰訊財經分析稱，房產稅和土地改革的推進，將打造樓市的長效機制。對于房價的影響，將既不會大幅推高，也不會大幅降低，穩(wěn)定，將是未來房地產市場政策的主旋律。

未來十年，“房子”真的不會像過去十年那樣讓人揪心嗎？

改變土地財政

從房產稅來看，國務院發(fā)展研究中心金融研究所經濟學博士范建軍認為，房產稅已經被西方成熟的市場經濟體系證明為一種成功的方式，從西方的經驗來看，房產稅的初衷是為地方政府開辟一個穩(wěn)定、長久的稅收項目。

中原地產首席分析師張大偉同樣認為，房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，有助于改變中國地方政府對土地財政的依賴。

而土地財政正被認為是過去十年房價飆漲的原因。與房產稅取代土地財政相呼應，土地改革提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，也意味著過去十年的征地模式的終結。

中金公司首席經濟學家彭文生表示，統(tǒng)一的建設用地市場背后的含義是很明確的，“就是要改變集體土地先由地方政府征地，再進入市場這個狀態(tài)。”

目前，我國的土地制度是城鄉(xiāng)分割的，城市是國有土地制度，可以在市場交易；但農村是集體土地所有制，不能進入市場交易，必須把地賣給地方政府，然后轉變?yōu)閲型恋?，才能進入市場交易。但未來的改革方向是打破這種分割，農村的集體建設用地不再需要經過地方政府的征地，而是直接入市。

而為了終結土地財政，除了用房產稅替代，還有配套的財稅改革?！稕Q定》指出，要適度加強中央事權和支出責任，即適度減輕地方政府的支出責任。

仍需較長時間的醞釀

盡管這是很好的改革方向，但改革并不會一蹴而就。

范建軍分析，房產稅法仍是謀劃中的事情，推出需要一個過程。需要前期全國房產信息平臺搭建起來，并且實現(xiàn)信息共享之后，才有實際的操作性，不然很可能和之前重慶等地試點結果一樣，收不上來。這是基礎工作。

此外，更重要的一點是立法，為房產稅的征收建立法律基礎。長期以來，對于房產稅的一大爭論是，國家在對房產開發(fā)商征收了土地出讓金，即將土地產權的70年所有權讓渡之后，這種情況下，是否還能夠再向房屋持有者征收稅收？

范建軍認為，房產稅立法需要中央推動，中央先立大框架式的法律，把詳細的立法權下放到地方政府。“地方政府肯定歡迎房產稅，但是前期要花大量精力和投入去做，需要中央建立激勵機制?！?

財政部財政科學研究所所長賈康(微博)近期表示，長期來看，房產稅立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關法律?！?

同樣，在土地制度改革上，彭文生也認為，征地制度在一段時間內不會完全改變，“我們會看到單一的政府征地轉讓，轉為農村土地流轉的雙軌制，收縮政府征地的范圍，最后的目標是同地、同權、同價。”他預計2016年前將會出臺一個全國統(tǒng)一的《農村集體經營建設用地流轉方案》。

政策不會沖擊房價

房產稅的推出，以及建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，究竟是會推高房價，還是會拉低房價？專家普遍認為，二者均不會對房價產生很大影響，更多的起到的是穩(wěn)定作用，而這也是所謂“長效機制”希望達到的效果。

在房產稅討論、并在重慶、上海試點之初，人們普遍認為，房產稅是抑制房價的調控手段。但由于試點的兩個城市力度較小，征收范圍限制，對房價沒有產生很大影響。而很多專家認為，寄望通過房產稅來降低房價是不現(xiàn)實的。

清華大學教授李稻葵(微博)就曾表示，房產稅更多是作為地方財政改革的一個突破口，“指望房產稅解決房價問題是做夢”。地產商人中坤投資董事長黃怒波也表示，房產稅是否抑制房價仍值得探討，房產稅對房產商來說影響不大，因為最終會轉嫁到消費者身上。

黃怒波也指出，房產稅出臺是有必要的，但不能指望只靠房產稅就能把房價降下來，最根本的還是要解決土地制度問題。

而此次三中全會提出的“建設統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場”，在專家看來的確能夠起到平抑房價作用。國家行政學院教授時紅秀在民生證券牽頭的電話會議上稱，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，這會大大增加土地的供給量，“如果大批量的土地直接入市的，肯定對房價會有個打擊?！?

社科院農村經濟研究所研究員黨國英則認為，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，并不會導致土地供應突然大幅增加。這就決定房價不會出現(xiàn)因為這一改革出現(xiàn)大的波動。

安信證券首席經濟學家高善文認為，土地價格的核心是級差地租，征地制度的變革使得該地租從地產商重新回到農民手里，意即只是將利益在地產商和農民手中重新分配，“并不顯著影響房屋銷售價格”。

總體而言，中原地產首席分析師張大偉分析認為，“房產稅+土地改革”說明樓市的長效機制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。

中信證券的報告也說，土地制度改革的表述顯示，未來房地產將“會被當做一個正常的行業(yè)”，經濟將不再過度依賴房地產行業(yè)，房地產相關的融資渠道將也會逐步恢復，中央政府層面的調控會盡量避免，而改由地方政府自行調整。

黨國英總結說，《決定》反映出中央要讓市場發(fā)揮決定性作用，突出包括土地要素在內的要素市場的改革精神，有很大進步。（騰訊財經