2014年7月24日中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)---城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【GB/T 18508-2014】，自2014年12月1日起開始實(shí)施。

本文對比分析是圍繞正在實(shí)施推廣的2014版《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【GB/T18508-2014】（以下簡稱《新版規(guī)程》）與2001版《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【GB/T 18508-2001】（以下簡稱《舊版規(guī)程》）在估價(jià)實(shí)務(wù)中運(yùn)用的變化及注意事項(xiàng)所展開的。

一、《新版規(guī)程》主要技術(shù)內(nèi)容

《新版規(guī)程》規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)的術(shù)語和定義、總則、價(jià)格影響因素、主要估價(jià)方法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、宗地地價(jià)評(píng)估程序、不同用途土地價(jià)格評(píng)估、不同權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評(píng)估。

《新版規(guī)程》適用于城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。

農(nóng)村建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估可參照《新版規(guī)程》執(zhí)行。

二、《新版規(guī)程》主要修改內(nèi)容

1、章節(jié)的優(yōu)化

《新版規(guī)程》共10個(gè)章節(jié)，與《舊版規(guī)程》對比，新增加了“術(shù)語和定義”一章?！缎掳嬉?guī)程》將《舊版規(guī)程》中第四章的“估價(jià)原則”納入“總則”章節(jié)當(dāng)中，將“價(jià)格影響因素”單獨(dú)列為第五章。

《新版規(guī)程》章節(jié)的優(yōu)化調(diào)整，是由于內(nèi)容上的更新和變化，更利于突出重點(diǎn)，讓讀者易于理解。

2、相關(guān)表述

《新版規(guī)程》修改了與現(xiàn)行法律、法規(guī)不銜接的相關(guān)表述，將對集體土地所有權(quán)的永久性取得改稱為“征收”；將“房地產(chǎn)”改為“不動(dòng)產(chǎn)”；“商業(yè)用地”、“居住用地”根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)準(zhǔn)修改為“商服用地”、“住宅用地”；將“城市非農(nóng)人口”改為“城鎮(zhèn)常住人口”等?！缎掳嬉?guī)程》相關(guān)表述更加準(zhǔn)確，與現(xiàn)行法律、法規(guī)緊密銜接。

3、術(shù)語和定義

《新版規(guī)程》“術(shù)語和定義”一章包含26個(gè)土地基本術(shù)語和定義，對《舊版規(guī)程》名詞解釋中原有的土地價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)等術(shù)語重新進(jìn)行了名稱規(guī)范及準(zhǔn)確定義。新增加了“公示地價(jià)”、“課稅地價(jià)”“公示地價(jià)系數(shù)修正法”等術(shù)語，完善了我國地價(jià)管理體系。

例如，《新版規(guī)程》對“地價(jià)”定義為“在公開市場條件下形成的客觀合理價(jià)格和在特定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格”。 《舊版規(guī)程》對“土地價(jià)格”定義為“土地價(jià)格是指土地的購買價(jià)格，是未來年期純收益的資本化，土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和”，《新版規(guī)程》地價(jià)定義更加反映了市場中的土地價(jià)格多樣性，反映了市場中的土地價(jià)值內(nèi)涵，而不僅局限于土地收益價(jià)值。

4、估價(jià)方法技術(shù)調(diào)整

《新版規(guī)程》共5個(gè)主要估價(jià)方法，與《舊版規(guī)程》對比，新增加了“公示地價(jià)系數(shù)修正法”。公示地價(jià)系數(shù)修正法中詳細(xì)描述了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法和標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用。修改了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍，增加了路線價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)同時(shí)存在時(shí)的適用原則。下面就評(píng)估方法的應(yīng)用調(diào)整分別進(jìn)行說明。

（1）市場比較法

《新版規(guī)程》在估價(jià)期日修正中，增加了地價(jià)指數(shù)的使用要求：估價(jià)期日修正通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，地價(jià)指數(shù)的編制應(yīng)符合TD/T1009-2007的有關(guān)要求。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作開展12年來，通過連續(xù)不斷地分季度、年度采集城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)，深入分析土地價(jià)格及市場變化，形成了以季度、年度分類、分區(qū)域數(shù)據(jù)反映市場中短期態(tài)勢和以地價(jià)指數(shù)反映市場長期趨勢的全國城市地價(jià)監(jiān)測成果?？傮w上看，這項(xiàng)工作已經(jīng)建立了比較完備的基礎(chǔ)和成果形成機(jī)制。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測對于及時(shí)、準(zhǔn)確的了解市場行情，充分發(fā)揮土地價(jià)格對土地利用的調(diào)控作用，把握土地價(jià)格走勢，增強(qiáng)市場和監(jiān)管調(diào)控能力具有十分重要的意義。地價(jià)水平值按照土地用途分為商服地價(jià)水平值、住宅地價(jià)水平值、工業(yè)地價(jià)水平值，為了綜合反映城市地價(jià)水平,在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價(jià)水平值。估價(jià)師在估價(jià)實(shí)務(wù)中需要注意調(diào)整該方法的運(yùn)用。

（2）收益還原法

收益還原法中，修改了房地出租情況下，費(fèi)用中應(yīng)考慮的部分因素。

《舊版規(guī)程》房地出租情況下年總費(fèi)用：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房屋出租年應(yīng)交稅金及其他費(fèi)用。

《新版規(guī)程》房地出租情況下年總費(fèi)用：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)。

《新版規(guī)程》與《舊版規(guī)程》相比，刪除了房屋年折舊費(fèi)，將房屋出租年應(yīng)交稅金及其他費(fèi)用修改為房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)在房屋純收益計(jì)算時(shí)就已經(jīng)考慮了房屋年折舊費(fèi)用。

②求取房屋現(xiàn)值時(shí)，《新版規(guī)程》修改了與《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)要求不銜接的表述，為體現(xiàn)對房屋所有權(quán)的保護(hù)，當(dāng)剩余土地使用權(quán)年期短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，要求“合理估算房屋余值”。

（3）剩余法

與《舊版規(guī)程》相比，《新版規(guī)程》剩余法中，分為兩種類型的土地價(jià)格評(píng)估，一是評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格，二是評(píng)估待開發(fā)土地的價(jià)格，兩種土地價(jià)格的基本公式、流程、適用范圍和各種價(jià)格內(nèi)涵都有所不同。評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)；評(píng)估待開發(fā)土地的價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤。估價(jià)師在估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)針對不同的土地價(jià)格類型分別進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

（4）成本逼近法

《新版規(guī)程》成本逼近法中，修改了土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、土地增值和價(jià)格修正中的表述。例如：《新版規(guī)程》土地取得費(fèi)定義為按取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，《舊版規(guī)程》為按照土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，《新版規(guī)程》擴(kuò)大了權(quán)利范圍?！缎掳嬉?guī)程》土地開發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，《舊版規(guī)程》土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。估價(jià)師在估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)注意相關(guān)價(jià)值定義的內(nèi)涵。

（5）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

《新版規(guī)程》修改了關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)更新的具體要求。基準(zhǔn)地價(jià)更新周期視市場情況而定，更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年進(jìn)行一次全面更新；對需要更新的區(qū)域范圍進(jìn)行了具體要求等。

《新版規(guī)程》將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用范圍限制在“政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)；所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過3年”。

（6）宗地地價(jià)評(píng)估程序

《新版規(guī)程》修改了宗地地價(jià)評(píng)估程序中的部分表述，確立了宗地地價(jià)評(píng)估和區(qū)域性地價(jià)評(píng)估兩種技術(shù)思路構(gòu)成的技術(shù)體系。

《新版規(guī)程》對每個(gè)程序的內(nèi)容進(jìn)行了明確的說明，估價(jià)師在估價(jià)實(shí)務(wù)運(yùn)用中需要結(jié)合估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，與時(shí)俱進(jìn)逐步完善。

（7）不同用途、不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估

《新版規(guī)程》增加了公共管理與公共服務(wù)和交通運(yùn)輸用地的價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)，對“建設(shè)用地空間權(quán)利”的評(píng)估提出了初步指導(dǎo)性思路，刪除了關(guān)于綜合用地評(píng)估的內(nèi)容。《新版規(guī)程》與《舊版規(guī)程》土地用途分類對比如下：

（8）不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估《新版規(guī)程》規(guī)定在評(píng)估中待估宗地用途的設(shè)定宜參照GB/T21010-2007的二級(jí)類進(jìn)行細(xì)化，對于混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例?！缎掳嬉?guī)程》詳細(xì)說明了每種土地用途的影響因素、估價(jià)方法和評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)，估價(jià)師應(yīng)結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步運(yùn)用到估價(jià)實(shí)務(wù)中。

《新版規(guī)程》修改了評(píng)估中不同權(quán)利類型的歸類表述方法；

《新版規(guī)程》相比《舊版規(guī)程》更加細(xì)化了不同權(quán)利狀態(tài)下的土地價(jià)格評(píng)估，并詳細(xì)說明了每種權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)。

《新版規(guī)程》規(guī)定：“評(píng)估相對完整或無特殊限制的土地權(quán)利價(jià)格，應(yīng)在主要評(píng)估方法中選擇兩種以上適宜的評(píng)估方法，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)、地役權(quán)、單獨(dú)設(shè)立的地下或空中土地使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格受限的土地權(quán)利價(jià)格，在省級(jí)以上行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要評(píng)估方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露，附具專家論證材料。”《新版規(guī)程》相比《舊版規(guī)程》更加細(xì)化了不同權(quán)利狀態(tài)下的土地價(jià)格評(píng)估，并詳細(xì)說明了每種權(quán)利狀態(tài)下土地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)。

三、綜述

通過將《新版規(guī)程》與《舊版規(guī)程》對比分析后不難看出，《新版規(guī)程》在相關(guān)表述、價(jià)值內(nèi)涵及內(nèi)容說明等方面均存在調(diào)整和變化，《新版規(guī)程》是對《舊版規(guī)程》內(nèi)容的進(jìn)一步補(bǔ)充、細(xì)化和完善，更加與時(shí)俱進(jìn)，我們在應(yīng)用過程中需要進(jìn)一步理解和實(shí)踐。